近期，關(guān)于外資投資中國房地產(chǎn)的討論備受矚目。

《中國經(jīng)營報》記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，今年上半年，國內(nèi)大宗交易中內(nèi)、外資的占比情況與往年相比無明顯變化。實際上，從外資落地情況來看，其投資偏好并無明顯變化，依舊偏愛倉儲物流類資產(chǎn)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，外資對國內(nèi)資產(chǎn)的投資意向主要集中在產(chǎn)業(yè)園（如生命醫(yī)療科學(xué)園）、工業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、物流、數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別上，這些產(chǎn)業(yè)過去并非傳統(tǒng)開發(fā)商所關(guān)心的主流賽道。

新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)受青睞

戴德梁行近期發(fā)布的地產(chǎn)投資市場研究報告中提到，從中國整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，物流資產(chǎn)包項目投資熱度不減，根據(jù)一些基金資金過去幾個季度在房地產(chǎn)行業(yè)的主要投向發(fā)現(xiàn)，大量資金集中在物流地產(chǎn)。

10月24日，高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國收購、開發(fā)和運營一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項目，首批合作的種子項目為4個位于大上海地區(qū)的新基建項目，共計24萬平方米。

11月7日，普洛斯宣布最新一期中國收益基金——普洛斯中國收益基金VI（GLP CIF VI）完成募集。據(jù)了解，該基金資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)76億元，將投資于中國19個城市的20處物流園區(qū)，均位于國家級物流節(jié)點城市或各自省份的重要流通節(jié)點，可租賃面積約213萬平方米。該基金投資人為國內(nèi)領(lǐng)先的保險機(jī)構(gòu)以及其他普洛斯現(xiàn)有投資伙伴，普洛斯擔(dān)任基金管理人及資產(chǎn)管理人。

據(jù)普洛斯方面披露，過去12個月，普洛斯在全球范圍內(nèi)的物流不動產(chǎn)基金募資共達(dá)133億美元。截至目前，普洛斯在中國的物流基礎(chǔ)設(shè)施總面積超過4900萬平方米，不動產(chǎn)資產(chǎn)管理規(guī)模超過450億美元。

11月8日，黑石房地產(chǎn)基金持有及管理的多元資產(chǎn)管理平臺——龍地宣布即將完成對粵港澳大灣區(qū)內(nèi)面積約28萬平方米的現(xiàn)代倉庫的收購。據(jù)了解，自2017年以來，龍地已從純物流平臺迅速發(fā)展為覆蓋倉儲物流、長租公寓和商業(yè)辦公的多元資產(chǎn)管理平臺。在倉儲物流方面，龍地目前已在18個城市進(jìn)行了投資，管理著40多個物流園區(qū)，總建筑面積已超500萬平方米。

對于此次收購，黑石高級董事總經(jīng)理、大中華區(qū)房地產(chǎn)主管韋增鵬對外表示，這是擴(kuò)大龍地的重要一步，將繼續(xù)擴(kuò)展業(yè)務(wù)布局，并在整個房地產(chǎn)周期內(nèi)提供國際性專業(yè)知識和經(jīng)驗。

今年上半年時，易商紅木于2月份收購了集中在長三角地區(qū)的建有55萬平方米的物流及工業(yè)資產(chǎn)組合，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等地；港資企業(yè)新世界發(fā)展于5月份耗資22.9億元收購了位于成都及武漢的6項物流物業(yè)；6月份，摩根士丹利宣布收購長三角物流及工業(yè)資產(chǎn)包，包括位于南通、太倉、蘇州和嘉興近21萬平方米的綜合物流地產(chǎn)項目。

據(jù)了解，近幾年，物流倉儲逐漸成為極具韌性的地產(chǎn)板塊。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一線城市的物流地產(chǎn)投資凈回報率在6%～8%，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%～5%和住宅地產(chǎn)的2%～3%。并在疫情影響下展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性及抗風(fēng)險能力。

仲量聯(lián)行發(fā)布的《2022亞太區(qū)房地產(chǎn)市場展望》報告亦指出，預(yù)計2022年優(yōu)質(zhì)物流地產(chǎn)將迎來大量新增供應(yīng)，總存量高達(dá)2080萬平方米，年增速達(dá)17%，其中城市物流和冷鏈物流將受到更多關(guān)注。

此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容，除了倉儲物流外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和保障性租賃住房等資產(chǎn)類別進(jìn)一步受到外資關(guān)注。

11月10日，據(jù)媒體消息，凱德投資近日成立2只在岸人民幣基金，即凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），規(guī)模分別為3.8億元和36億元，總規(guī)模約40億元，將聚焦投資于中國的產(chǎn)業(yè)園項目。

而在10月底時，凱德還以15億元成功購入杭州市錢塘區(qū)約40畝住宅地塊，該項目計劃建設(shè)服務(wù)型公寓200套以上，高星酒店客房200間，剩余部分做零售商業(yè)。

在這之前，8月份時，易商紅木以2.68億元的價格，收購了位于上海張江一個生命科學(xué)研發(fā)產(chǎn)業(yè)園；9月份時，博楓資產(chǎn)管理接盤了富力地產(chǎn)與合景泰富聯(lián)手打造的上海市楊浦區(qū)新江灣城板塊的嘉譽云景項目，建成其在中國的第一個租賃住宅項目。

第一太平戴維斯華北區(qū)投資部負(fù)責(zé)人、高級董事李健表示，以上這些均屬于新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)范疇，其與國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增長密切掛鉤，是目前國家鼓勵發(fā)展的重點領(lǐng)域，相關(guān)項目的租金增長有底層邏輯支撐。這類資產(chǎn)的退出渠道可以是市場化大宗交易退出，也可以通過國內(nèi)公募REITs退出。而傳統(tǒng)的商辦資產(chǎn)，目前還無法通過公募REITs方式退出，因此相較而言新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)更易受到資本市場青睞。

大宗交易仍處博弈階段

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水指出，外資機(jī)構(gòu)具有較強(qiáng)的跨周期經(jīng)營能力，具有潛在的盈利價值是外資進(jìn)場投資的根本標(biāo)準(zhǔn)。此外，整體市場穩(wěn)定、行業(yè)具有發(fā)展?jié)摿Α?dāng)前資產(chǎn)價格有優(yōu)勢等都是評判標(biāo)準(zhǔn)。

值得注意的是，外資所主要關(guān)注、投資的新經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)并非此前開發(fā)商的主流賽道。從實際落地金額來看，即便有些資產(chǎn)是從出險企業(yè)手中收購，但由于整體資金規(guī)模有限，亦不足以成為房企紓困資金來源。

據(jù)了解，自去年行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)出現(xiàn)流動性危機(jī)以來，不少開發(fā)商頻頻拋售資產(chǎn)以加速現(xiàn)金回流。以北京市場為例，據(jù)第一太平戴維斯三季度報告，北京寫字樓市場處于供過于求，潛在買家會仔細(xì)甄別并對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出手；酒店受疫情影響最大，雖成為拋售變現(xiàn)的主力資產(chǎn)，但不是熱門標(biāo)的；受疫情影響，購物中心吸引力在下降，部分商業(yè)零售配套項目通過法拍變現(xiàn)的頻率在提高。

10月17日，據(jù)京東司法拍賣平臺顯示，北京博瑞大廈以20.37億元的起拍價成交。競買人為北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司，該公司由凱德（中國）商用有限公司持有100%股權(quán)。

據(jù)了解，博瑞大廈由北京特爾特物業(yè)發(fā)展有限公司持有，后者控股股東為永嘉集團(tuán)有限公司，是遼寧大連的一家大型民營企業(yè)，該企業(yè)在陷入債務(wù)危機(jī)后，將博瑞大廈抵押給了廈門國際銀行北京分行。此次拍賣，項目背后的債權(quán)人為廈門國際銀行。

公開信息顯示，博瑞大廈位于北京CBD商務(wù)區(qū)與燕莎商圈之間，此次拍賣的標(biāo)的物為博瑞大廈地下3層至地下1層、地上4層至25層不動產(chǎn)，標(biāo)的物建筑面積約為5.82萬平方米。根據(jù)第三方評估，截至2021年9月，該棟物業(yè)市場價約為29.1億元，市場單價約為5萬元/平方米。該場拍賣僅凱德商用一位買家報名競拍，最終底價成交，較評估價打了七折。據(jù)悉，此次收購?fù)瓿珊?，凱德商用將對博瑞大廈進(jìn)行資產(chǎn)升級改造。

從實際成交情況來看，無論是內(nèi)資還是外資，今年的大宗交易規(guī)模都有所下滑。根據(jù)第一太平戴維斯向記者提供的數(shù)據(jù)，2021年上半年外資大宗商業(yè)房地產(chǎn)投資額約302億元，而今年上半年則下降至222億元。前三季度，外資投資金額約263億元，而去年同期則為500億元。

與此同時，今年上半年時，國內(nèi)大宗交易中，內(nèi)、外資的占比情況與往年相比無明顯變化。而至三季度時，外資投資金額比例僅為15%，相較往年有所降低。

第一太平戴維斯方面表示，目前大宗交易市場賣方與潛在買家仍處于博弈的階段，賣方希望加速拋售資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，但潛在買家則會謹(jǐn)慎出手且對可售項目進(jìn)行仔細(xì)甄別。自用型收購及通過司法拍賣渠道購得資產(chǎn)有可能在年末進(jìn)一步增加。李健表示：“還是需要考慮性價比，需要在市場價格上有較大折扣，資產(chǎn)的安全墊要夠厚、夠高，資本才會進(jìn)入?！?/span>

此前，10月9日，盛京銀行朝陽分行在阿里資產(chǎn)交易平臺上拍賣轉(zhuǎn)讓所持北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司的債權(quán)，掛牌價格為11.2億元。據(jù)了解，王府世紀(jì)欠付盛京銀行朝陽分行的債務(wù)以位于北京市東城區(qū)東安門大街55號的王府世紀(jì)大廈作為擔(dān)保抵押物。根據(jù)評估機(jī)構(gòu)對王府世紀(jì)大廈的估值，截至2021年3月，王府世紀(jì)大廈的市場價約為15.39億元。盡管掛牌價格僅為評估價的七折，但這項資產(chǎn)交易最終因無人出價而流拍。